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　　同时，我们认为，未来商业地产在房地产行业中所扮演的角色也将越来越重要。对比中美两国房地产增加值的构成，我们可以看到，2024年美国房地产增加值为3.51万亿美元，是中国的近3倍，其中美国的住房服务在其中占比达到77%，其住房服务涵盖的内容包括房地产出租，房地产经纪服务，房地产相关活动，这其中，商业地产的租赁及买卖占比超过10%，2024年实现增加值3740亿美元。而在中国，2024年中国50%的增加值仍来自于房地产开发，自有住房服务占比为29%，其余两项为物业管理服务（15%）和房地产中介服务（6%），商业地产服务并没有做出细分，这也可能说明商业地产在房地产行业中扮演的角色依然较弱，同成熟市场相比具有很大差距。

　　商业地产的发展离不开地产金融的发展。虽然中国REITs起步较晚，但当前正迎来显著扩张。截至2025年12月31日，我国全市场上市基础设施公募REITs产品共78只，总发行规模约2200亿元。当前公募REITs底层资产已实现十大领域全覆盖，涵盖园区、消费、交通、能源、仓储物流、保障性租赁住房、市政设施、数据中心、生态环保、水利等，且2026年初正式启动商业不动产REITs试点，标志着资产范围从基础设施向商业综合体、写字楼、酒店等领域延伸，实现“全门类资产”突破。中国房地产金融板块的发展不但会成为商业地产构建“投融管退”良性循环的关键载体，同时也让普通居民得以参与优质资产投资、获得更丰富的财富配置工具。

　　作为REITs的发源地，美国的REITs涵盖了超过57万个物业，其上市规模超过1.5万亿美元。根据美国房地产投资信托协会发布的报告，2024年，美国50.35%家庭通过退休账户（如401k计划）、共同基金等持有REITs，约1.7亿人直接或间接参与REITs投资。REITs年均分红率达4%—5%（高于标普500指数平均分红率），2024年共分配股息1125亿美元，这些收益中70%被投资者用于日常消费（如餐饮、零售），20%用于再投资，10%用于储蓄，直接带动服务业消费增长。美国房地产REITs对GDP的贡献并非单一维度的“数值叠加”，而是通过“就业-收入-消费”、“投资-产业链-产出”以及“资产证券化-金融效率”三大链条，实现对经济的多方位拉动。其不仅直接为GDP贡献增量，更在稳定就业、优化房地产供给、支撑新兴产业等方面发挥不可替代的作用——这种模式也可为中国公募REITs提供参考。